都市更新

舊屋換新屋－生活更便利、環境更健康

都市更新好處

舊屋換新屋－生活更便利、環境更健康/容積獎勵－透過申請增加可建築容積/老舊中低樓層擴大獎勵專案－可建坪數增加/稅賦減免－增值稅、契稅優惠/多數人同意即可辦理

項　目	內　容	減　免%
地價稅	更新期間土地無法使用	免徵
	更新期間土地仍可使用	50%
	更新後地價稅（二年）	50%
房屋稅	更新後房屋稅（二年）	50%
契　稅	實施權利變換以土地或建物抵付負擔者	免徵
契　稅	依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時	40%
土地增值稅	實施權利變換以土地或建物抵付負擔者	免徵
	參加權利變換未達最小分配面積改領現金補償者	免徵
	依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時	40%
	不願參加權利變換而領取現金補償者	40%

都市更新辦理流程

都市更新過程由政府監督，共分為劃定、概要、計畫及權利變換等四階段，各項程序審議-公開、公平、公正、安全。

合建與代理實施比較

辦理都市更新有三種方式：可分為「由建商擔任實施者」或「自組更新會」或「委託建經公司擔任實施者」

都市更新開發方式

辦理都市更新可分為由建商擔任實施者或自組更新會或委託建經公司擔任實施者。
1. 與建商合建分屋：地主不需出資，由建商出資，但需將合建完成後的建物與建商依照約定的比率分配給建商，地主分回的房屋面積會較少。
2. 自組更新會：地主可以主導一切開發事宜，開發利益不需與建商分享，但對工程風險、進度管理及資金來源需自行統籌管理，實施時可申請政府補助，但各項作業規定相當繁瑣。
3. 委託建經：地主僅須支付建經管理費用(與建商合建的行政管理費用)，無須與建商分享利潤，由建經代理實施者角色。都市更新開發方案比較分析

比較項目	建商合建	臺億擔任代理實施者	自組更新會
初期資金	建商提供	臺億提供	需住戶自籌
整合	建商整合	臺億與地主合力整合	需住戶自行整合
建築規劃	以銷售為導向的規劃設計	參考住戶意見的最佳規劃設計	規劃設計較無整體考量
重建資金	提供重建資金	需以貸款籌借重建資金	需以貸款籌借重建資金
效率	較有效率	較有效率	難以取得共識較無效率
建物分配	建商保留利潤，與地主爭取分配	完成建物全部分回地主	完成建物全部分回地主
地主利潤	最少	扣除少額管理費用	最多
增值稅	合建無法享受增值稅減免	可享受增值稅減免	可享受增值稅減免
倒閉風險	建商有倒閉風險	以信託管理去除風險	以信託管理去除風險
政府補助	不可申請	不可申請	可申請但難度高
主導性	建商主導	地主主導臺億協助	地主主導
其他	可能隱藏實際分配面積及建材差異		需依規定召開各項會議

都更前後比較分析

提升居住環境品質及房屋價值除了可申請容積獎勵房屋稅、地價稅、契稅及土地增值稅透過都市更新都有相關的優惠及減免新屋權狀坪數變大加車位價值倍增

項目	三十年老房子的問題	都市更新後新屋的喜悅
電梯、輪椅坡道	老人家出入、上下樓梯困難。	電梯、老人住宅的動線規劃、無障礙空間的設計，還可申請容積獎勵。
水管、污水排放管道	老舊、漏水、易滋生蚊、蠅、蟑螂、老鼠，若置換需花費大筆費用。	全新管線工程設計，方便未來維修，水源回收利用的綠建築設計還可申請容積獎勵。
停車位	嚴重不足，要另外花錢租車位或回家後到處找車位。	規劃一戶一車位，讓下車後不需再風吹雨淋，直接回到甜蜜的家。
建築結構安全	水泥脫落、壁癌、鋼筋裸露。	全新RC結構，抗震符合國家規定，耐震度高，不再擔心頻繁的地震會造成威脅。
電線電路	時間久遠，若不置換有安全的問題。	全新電路規劃，並可引進光纖網路設計，在家裡就可輕鬆的與世界接軌。
安全管理、住家隱私	出入動線規劃分散、增加管理難度。	重新規劃進出動線，統一管理，以人行步道退縮美化環境、增加隱私，還可申請容積獎勵。
屋頂修繕	瓦片脫落、頂樓漏水。	全新建物不會有漏水問題，且有一定期限的保固。
室內裝潢	不重新裝潢有點老舊、重新裝潢需花一大筆錢。	搬新家，在興建的期間就可以用建材設備加減帳與建物起造人規劃出最符合自己需要的空間。